Lors d’une vente de bien immobilier ou d’une location, le propriétaire doit réaliser une liste de diagnostics immobiliers dont le constat de risque d’exposition au plomb (Crep). Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, et permet ainsi de déterminer la présence ou l’absence de plomb dans l’habitation. Quand doit-on réaliser le diagnostic plomb ? Quelle est sa durée de validité ? Que faire en cas de présence de plomb ? On fait le point.

Qu’est-ce que le diagnostic plomb ?

Le diagnostic plomb ou Crep fait partie des diagnostics techniques immobiliers à réaliser lors d’une vente ou d’une location. Il consiste à déterminer la présence ou non de plomb dans le logement.

Le plomb est une substance qui peut être toxique, présent généralement dans d'anciennes peintures. En effet, en cas d’exposition prolongée il peut entraîner des cas de saturnisme. Ainsi il peut être dangereux en particulier pour les femmes enceintes et les enfants. Par conséquent, l’État demande aux propriétaires de vérifier leur logement afin de détecter la présence ou l’absence de plomb.

Quand le diagnostic plomb est-il obligatoire ?

Que vous vendiez ou que vous souhaitiez mettre votre logement en location, vous devez réaliser un diagnostic plomb dès lors que votre logement a été construit avant le 1er janvier 1949.

Il doit être réalisé uniquement dans les parties privatives du fait qu’il est dangereux en cas d’exposition prolongée. Par conséquent, les parties communes ne sont pas concernées par le Crep.

Le diagnostic plomb fait partie des documents annexés au DDT (dossier de diagnostics techniques) remis obligatoirement à l’acquéreur lors de la signature du compromis ou au locataire à la signature du bail.

Par ailleurs, si vous effectuez des travaux dans votre logement, vous devez réaliser un diagnostic plomb, amiante et termite. En effet, ces diagnostics ont pour objectif d’informer les entreprises du bâtiment afin d’assurer leur sécurité.

Cette obligation est régie par le code de la santé publique, du travail et de l’environnement. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la suspension du chantier voire des sanctions pénales.

Que faire si le diagnostic plomb est positif ?

Où se trouve le plomb dans la maison ?

Le plomb se retrouve essentiellement dans les anciennes peintures, voire matériaux de construction. Il a été interdit dès le début du XXe siècle, d’abord pour les peintres en bâtiment, puis pour les artisans. Cependant, il n’aurait été officiellement abandonné qu’en 1949, après la refonte du Code du travail de 1948. Mais pas pour les particuliers. Les cas de saturnisme (provoquant un retard mental) chez les enfants qui ingéraient des éclats de peinture ont ainsi explosé dans les années 50/60 (avec des résurgences dans les années 80), principalement dans les grands ensembles. Malgré cela, on trouve encore des peintures au plomb dans des constructions des années 70 et certaines peintures contenant ce métal lourd étaient encore commercialisées dans les années 1990. Cela n’est heureusement plus le cas.

Comment se passe le diagnostic plomb ?

Qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, le propriétaire doit obligatoirement faire réaliser le Crep par un diagnostiqueur certifié pour tout logement construit avant 1949. Celui-ci va mesurer la concentration en plomb dans tous les revêtements intérieurs (vieilles peintures, plâtre, briques…) et extérieurs (peinture des volets par exemple) avec un appareil spécialisé. Mais aussi dans les annexes à usage courant (garage, buanderie…). Le but premier étant de prévenir les risques de saturnisme chez les enfants pour éviter ce que nous avons évoqué plus haut. Quelle que soit l’année de construction de votre habitation avant les années 2000, nous vous conseillons de réaliser le Crep, s’il n’est pas proposé dans un pack de diagnostic global.

Diagnostic plomb positif : quelles conséquences ?

Une fois le diagnostic réalisé, le professionnel vous le remet, accompagné d’une notice sur les dangers du plomb sur la santé. Vous devez ensuite l’ajouter avec les autres diagnostics dans le DDT, le dossier de diagnostic technique.

Ce dernier est transmis au locataire au moment de la signature du bail, ou à l’acheteur au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente.   

 Si le Crep révèle des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², vous avez l’obligation de réaliser des travaux avant de louer ou de vendre. Contrairement au désamiantage, vous pouvez les faire vous-même une fois les endroits à problèmes localisés. Si la peinture est en mauvais état, la solution la plus courante est d’utiliser un décapeur chimique ou thermique. La seconde consiste à effectuer un décapage mécanique avec spatule et ponceuse.

Si la peinture contenant du plomb est en bon état, vous pouvez simplement la recouvrir d’une nouvelle peinture, acrylique ou glycéro, après l’avoir poncée. Dans tous les cas, le port de gants, d’un masque et de lunettes de protection est plus que recommandé.

Vous pouvez aussi faire à une entreprise pour isoler les murs, par doublage par exemple. La peinture au plomb laissée en l’état, ne sera plus accessible. En passant par un artisan certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement), vous pourrez bénéficier d’’aides comme MaPrimeRénov’ ou les CEE (Certificats d’économie d’énergie) pour alléger la note. Votre bien sera ainsi mieux noté au classement du DPE (Diagnostic de performance énergétique), ce qui lui fera gagner en valeur.

Validité du diagnostic plomb et sanctions

En l’absence de plomb ou si sa concentration est inférieure à 1 mg/cm2, la durée du Crep est illimitée, en cas de vente comme de location.

En revanche, si le seuil est supérieur à cette valeur, le diagnostic doit avoir été réalisé moins d’un an avant la mise en vente du logement, ou avoir moins de 6 ans en cas de mise en location.

Bailleur ou vendeur, vous pouvez être puni de sanctions très lourdes si vous ne transmettez pas volontairement le diagnostic plomb au locataire ou à l’acheteur, ou si votre annonce les induit en erreur. Le premier peut saisir le tribunal et exiger l’annulation du bail et une remise sur le loyer, le second l’annulation de la vente et des dommages et intérêts.

Tous deux peuvent aussi saisir la DGCCRF qui peut vous infliger une amende de 300 000 euros assortie de 2 ans de prison. En cas de vente, le notaire risque la même peine s’il l’a validée en l’absence de diagnostic plomb ou s’il avait connaissances d’informations mensongères.

Si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié vous risquez 1 500 euros d’amende, 3 000 euros en cas de récidive (le diagnostiqueur risquant la même sentence s’il exerce sans certification).

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic plomb ?

Dans le cas où le diagnostic révèle l’absence ou la faible concentration de plomb, la durée du Crep est illimitée.   En revanche, si le diagnostic révèle une concentration en plomb supérieure à 1mg/cm², sa durée de validité dépend de deux paramètres :

• Bien à la vente : le diagnostic doit être daté de moins d’un an à la signature du compromis de vente.
• Bien à la location : le diagnostic doit être daté de moins de 6 ans avant la signature du bail.

Qui peut réaliser un diagnostic plomb ?

Vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié, seul professionnel à pouvoir délivrer un document valide.

Pour trouver un diagnostiqueur agréé, vous pouvez vous rendre sur l'annuaire du ministère de l'Ecologie et du Développement durable.

Attention, si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié, vous vous exposez à une amende de 1 500 € et 3 000€ en cas de récidive.

Combien coûte un CREP ?

Comme tous les diagnostics obligatoires, le coût du Crep va dépendre de plusieurs critères comme :

• La nature et la superficie du bien,
• L’état du bien,
• Le diagnostiqueur lui-même,
• La zone géographique.

Vous devez compter entre 100 € et 250 € pour un diagnostic plomb. Afin de réaliser des économies sur le déplacement, il convient de réaliser tous les diagnostics obligatoires en une seule fois.

Quelles sanctions en cas d’absence du diagnostic plomb dans le DDT ?

Si votre logement est concerné par l’obligation du diagnostic plomb, vous devez le fournir en cas de vente ou de location. En effet, en cas de manquement à cette obligation, le propriétaire, le diagnostiqueur et le notaire encourent des sanctions, à savoir :

• Les risques pour le diagnostiqueur : s’il commet une faute, il encourt une amende de 1 500 €.
• Les risques pour le notaire : si le notaire valide la vente en l’absence du CREP, ce dernier risque 300 000 € d’amende et jusqu’à deux ans de prison.
• Les risques pour le propriétaire : l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts et l’annulation de la vente. Il peut aussi saisir le service des fraudes de la DGCCRF qui peut sanctionner l’absence du CREP, d'une amende de 300 000 euros et d'une peine de prison de 2 ans.

Nos agences Guy Hoquet proposent leur "service expertise" pour vous aider avec vos diagnostics. Contacter votre agence la plus proche pour en savoir plus.